POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Věcná břemena(§28d zák.č.42/1992 Sb.)

Věcná břemena vzniklá podle §28d zák.č.42/1992 Sb. (o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech), ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č.297/1992 Sb., jsou typem věcných břemen ustanovených §151n a násl. Občanského zákona, rozšířených o právní mantinely pro určování výše a úhradu nájemného a výše plnění poskytované s užíváním bytu. Tímto věcným břemenem mohou být zatíženy pouze byty, které vznikly družstevní bytovou výstavbou formou vestaveb či nástaveb s finanční, úvěrovou nebo jinou pomocí podle zvláštních předpisů v budovách, které nejsou ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví těch družstev, která je vybudovala. Prakticky se tedy jedná o jakési "kukaččí vejce" na trhu s byty.
Pro vlastníka budovy, ve které ještě nejsou prohlášením vlastníka budovy vymezeny jednotky to znamená, že po rozdělení budovy na dům s jednotkami zůstane vlastníkem bytu, na kterém vázne toto věcné břemeno, a to se všemi povinnostmi vlastníka jednotky, avšak se značně omezenými právy, neboť nájemné z takové jednotky inkasuje družstvo oprávněné z věcného břemene a vlastnictví k této jednotce lze převést pouze jejímu nájemci, je-li to fyzická osoba - člen družstva (§27 odst.3 a §23 odst.1. zák.č.72/1994 Sb.). Zákon č 42/1992 Sb. tak jasně staví vlastníka takové jednotky do nerovného postavení k jejímu uživateli a dovolím si říci, že všechna jiná právní řešení vztahů k takto vybudovaným bytům by byla vhodnější a spravedlivější. Toto je ovšem pouze akademický náhled na danou problematiku.
Co ale z takové situace pro vlastníka bytu plyne ? Především fakt, že je vlastníkem jednotky a musí se tak finančně podílet na správě a údržbě společných částí domu a pozemku, a to v poměru velikosti svého spoluvlastnického podílu k součtu všech spoluvlastnických podílů ostatních vlastníků jednotek. Tuto povinnost má sice každý vlastník jednotky, jeho postavení se však od postavení vlastníka jednotky zatížené věcným břemenem liší v tom, že může inkasovat nájemné nebo ji užívat nebo ji komukoli prodat. Takové možnosti však jeho "zatížený" kolega nemá. Nájemné z takového bytu s věcným břemenem totiž inkasuje družstvo, které byt vybudovalo, byt užívá jeho člen a lze ho prodat pouze tomuto členu, přičemž ten má povinnost nést pouze přiměřené náklady na zachování a opravy bytu (§151n odst.3. Obč.z.). Např. v případě výstavby výtahu musí vlastník bytu uhradit poměrnou část nákladů, přičemž uživatel jednotky nemusí zaplatit nic. Zkuste si představit situaci, kdy výstavba výtahu stála 1.200.000,- Kč a v domě je 12 stejně velkých jednotek. Lehce tak dojdete k závěru, že vlastník jednotky "vyhodil z okna" 100.000,- Kč a její uživatel si teď jezdí domů, do bytu v podkroví výtahem. Takové totiž bývají úvahy nájemců vedoucí k odmítnutí nabídky na převod bytu do jejich vlastnictví, který je dosud zatížen pro ně velmi výhodným věcným břemenem. Teď ale zpátky na začátek.
Pokud se vlastník domu s "kukaččími vejci" rozhodne, že bude převádět byty do vlastnictví členů a zároveň má zájem převést i byty, jichž se týká věcné břemeno do vlastnictví jejich uživatelů (členů družstva oprávněného z věcného břemene) pak lze situaci řešit v souladu s §27 zák.č.72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů). Problém ale nastává ve chvíli, kdy uživatel převod odmítne, nebo vlastník převod nenavrhne. Z důvodu ustanovení §27 odst.3 a §23 odst.1. zák.č.72/1994 Sb. zde totiž neplatí pravidlo, kdy po odmítnuté nabídce může vlastník převést byt komukoli. I přesto, že v §27 odst.2. není uvedena povinost vlastníka budovy informovat družstvo oprávněné z věcného břemene o zamýšleném prohlášení vlastníka budovy, podle našeho názoru by tak vlastník učinit měl, a to proto, aby právě do prohlášení vlastníka budovy byly zapracovány veškeré obligatorní údaje týkající se věcného břemena, navíc tak zjistí, zda-li o převod vlastnictví k daným bytům mají jeho uživatelé zájem. Na druhou stranu rozhodne-li se vlastník byty zatížené věcným břemenem převést, je podle §27 odst.2. věta první povinen o převodu družtvo oprávněné z věcného břemene uvědomit, přičemž převést vlastnictví k takovému bytu může pouze bezúplatně, a to jeho nájemci - členu družstva - fyzické osobě.

Z uvedeného vyplývá, že vlastnit byt zatížený předmětným věcným břemenem je navýsost špatná investice a že je vhodné se takového bytu co možná nejdříve "zbavit".