POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Prohlášení vlastníka budovy

Prohlášení vlastníka budovy (§4 zák.č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů) je právní úkon, který může učinit vlastník budovy s nejméně dvěmi jednotkami (byty, nebytové prostory), kterým rozdělí budovu na dům s jednotkami, z nichž každá se stane předmětem samostatného vlastnictví. Prohlášení vlastníka budovy musí být učiněno vždy v případě, že by se převádělo vlastnictví alespoň k jedné jednotce. Prohlášením vlastníka nemůže být jako jednotka vymezen prostor, který nebyl kolaudován jako byt či nebytový prostor nebo není dle platného stavebního povolení jako byt nebo nebytový prostor rozestavěn.

Prohlášení vlastníka budovy je listina, kterou vlastník budovy vymezí, jaké její části se ve smyslu zákona o vlastnictví bytů stanou jednotkami a jaké společnými částmi. Jednotku poté užívá každý vlastník samostatně, přičemž společné části užívají všichni vlastníci společně. Zákon však umožňuje vlastníkovi budovy určit, které společné části budou užívány pouze některými vlastníky jednotek (odst.1. písm. c) - blíže viz. Jak stanovit podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek ?). Toto řešení se obvykle aplikuje na užívání sklepních kójí, užívání výtahu, na jehož výstavbu přispěly je některé osoby v domě, užívání společných balkonů na patře apod.

V praxi se lze často setkat se zásadními vadami prohlášení vlastníka budovy, a to především v souvislosti s balkony a lodžiemi, které bývají nesprávně uvedeny jako součást či příslušenství jednotky nebo při vymezování nebytových jednotek. Jako nebytová jednotka totiž nemůže být v vymezena taková část budovy, která slouží společnému užívání, resp. která je společnou částí. Např. kotelna, či kočárkárna jsou jednoznačně společnými prostory a jejich vymezení za jednotku je takovou vadou, která je důvodem pro absolutní neplatnost prohlášení. Též není možné vymezit jako jednotku půdní prostor (blíže viz. Půdní vestavby; střešní nástavby z pohledu investora), garážové stání či třeba sklepní kóji.

Prohlášení vlastníka budovy též krom jiného, musí obsahovat stanovení pravidel pro správu a hospodaření domu. Často se však tomu nevěnuje příliš pozornosti, neboť po vkladu prohlášení do katastru nemovitostí obvykle dochází k převodu více jednotek najednou a vzniká tak společenství vlastníků jednotek, které si tato pravidla určí (většinou na první schůzi shromáždění SVJ). V případě, že ale dojde k převodu pouze jediné jednotky a SVJ tím pádem nevznikne (to vzniká až v době, kdy jsou v domě tři různí vlastníci jednotek, blíže viz. Vznik společenství vlastníků jednotek), je třeba nastavit tato pravidla již v prohlášení vlastníka budovy, aby bylo zřejmé, čím se bude vzájemný vztah mezi původním vlastníkem celé budovy a novým vlastníkem jednotky vzájemně řídit a na koho se má tento nový vlastník jednotky obracet v souvislosti se správou domu.

Prohlášení vlastníka budovy též musí mít jednu povinnou přílohu, a to půdorysná schémata jednotlivých podlaží s vyznačením jednotek a velikostí jejich podlahových ploch. Tato schémata by neměla být kopií projektové dokumentace, ale schématickým znázorněním vnitřní dispozice domu, které v zásadě slouží k prvotní orientaci uvnitř budovy. Jinými slovy, půdorysná schémata budovy by měla dát osobě, která v domě ještě nikdy nebyla, takové vodítko, aby byla bez problémů schopna "na první pokus" identifikovat umístění každé jednotky v domě (k tomuto tématu blíže viz. Pasportizace(zameření jednotek)).

Vymezení jednotek znamená určení velikostí jejich podlahových ploch, jejich součástí, vybavení, popisu a přináležejících podílů na společných částech domu a pozemku (pokud je vlastník budovy i vlastníkem pozemku). Podíly na společných částech jsou zlomky, které mají vztah ke všem jednotkám, a zapisují se do katastru nemovitostí. Z těchto zlomků lze "vyčíst" velikost jednotek v m2 a vzájemný vztah mezi nimi. Toto je důležité měřítko s ohledem na skutečnost, že většina rozhodovacích pravomocí každého vlastníka jednotky v rámci domu je dána jeho podílem na společných částech (§11 odst.2. a odst.3.). Zde je důležité uvědomit si, že převodem vlastnictví jednotek na jednotlivé vlastníky, původní vlastník budovy (např. bytové družstvo) ztrácí dosavadní rozhodovací pravomoc. Například v družstvech je běžné, že rozhodování o věcech týkjících se budovy v jeho vlastnictví, rozhoduje kvalifikovaná většina či dvě třetiny členů a lze tak snadněji dosáhnout závazného rozhodnutí. Převodem vlastnictví k jednotkám se však rozhodování začne řídit pravidly pro správu společných částí domu (§4 odst.1. písm. h)) a ustanoveními §11 odst.4. a odst.5., které určují že, k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, o schválení nebo o změně stanov společenství, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů a k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby(např. změna bytu na nebytový prostor), o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu (např. půdní vestavba, střešní nástavba) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Toto ustanovení zákona sice dává značnou ochranu vlastnickým právům, ale zároveň velmi ztěžuje rozhodování o věcech týkajících se budovy. K filozofické úvaze zde zůstává i fakt, že o zástavním právu ke všem jednotkám mohou rozhodnout pouhé 3/4 na schůzi přítomných hlasů (což s ohledem na ustanovení §11 odst.2. může být pouhých 37,5% všech hlasů v domě), přičemž se změnou nevyužívané půdy na byt musí souhlasit všichni bez výjimky (to ovšem samozřejmě neznamená, že někdo může zřídit zástavní právo k jednotce bez souhlasu jejího vlastníka).

S ohledem na uvedené skutečnosti a na ustanovení §5 odst.1. a §8 odst.1. zák.č.265/1992 Sb. (o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) je zřejmé, že prohlášení vlastníka budovy nesmí mít žádnou, byť jen formální vadu a je proto vhodné přenechat tuto práci odborníkům. Společnost Jerkman a.s. pro Vás vypracuje prohlášení vlastníka budovy se všemi zákonnými náležitostmi a v souladu s Vašimi potřebami. Cena za jeho se různí v závisloti na počtu jednotek v domě a na skutečnosti, zda-li již máte zaměřeny půdorysy bytů(pasportizace). Více informací k cenám získáte v našem ceníku.