POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Půdní vestavba, střešní nástavba pohledem investora

Půdní vestavby a střešní nástavby jsou pro investora velmi dobrou investicí, a to především ve velkých krajských nebo okresních městech. Vestavbou nebo nástavbou lze totiž postavit byty v lokalitách, kde by to jinak nebylo možné, přičemž výstavba bytů v České republice stále zůstavá číslem jedna mezi investičními projekty, neboť nabízí skvělý poměr mezi jistotou investice a výší zisku.
Realizace takové akce však s sebou přináší kromě dobré investiční příležitosti i mnoho zákoutí, která nejsou obecně známá a kterým je nutné se vyhnout. Jedno z těchto zákoutí spočívá již v samotné "koupi" půdního prostoru nebo střech. Tyto prostory totiž koupit nelze. Nejedná-li se o družstevní bytovou výstavbu, musí se postupovat v souladu se zákonem č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a dalšími souvisejícími předpisy. Zde je též vhodné uvést zcela správný názor ing. Květy Olivové, spoluautorky knihy Byty a katastr nemovitostí, že "bytem se rozumí podle zákona o vlastnictví bytů místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení, a nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu (pozn. tudíž ani půdní prostor nebo střecha). Chybí-li rozhodnutí stavebního úřadu o účelu užívání daných místností, nejedná se o místnosti, které by mohly být jako byty nebo nebytové prostory předmětem občanskoprávních vztahů (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu 2 Cdo 101/99, že "pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu paragrafu 118 odst. 2 občanského zákoníku je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu"). Vzhledem k ustanovení paragrafu 2 písm. f) zákona o vlastnictví bytů lze dovodit, že totéž platí i pro nebytové prostory. Není možné si libovolně, bez rozhodnutí stavebního úřadu, nebytový prostor, který byl jako soubor místností určen k jistému účelu, rozdělit na dva samostatné nebytové prostory bez dalšího rozhodnutí stavebního úřadu.
Pozor na půdy a garáže.Podle zákona o vlastnictví bytů platí pro byt i nebytový prostor, které lze vymezit jako jednotky v budově, stejná podmínka jejich existence coby předmětu občanskoprávních vztahů, tj. rozhodnutí stavebního úřadu o účelu užívání jedné místnosti nebo o účelu užívání daného souboru místnost. Půda, která vznikla jako prostor pod střešní konstrukcí a není kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu určena jako samostatný nebytový prostor k jiným účelům než k bydlení, náleží mezi společné části domu a nemůže být vymezena v budově jako jednotka. Stejně jako nemůže být vymezeno místo (část podlahy) v budově jako jednotka s účelem využití "garáž", kterou představuje pouze namalovaný obvod místa určeného pro stání jednoho auta na podlaze společných částí domu nebo na podlaze jednoho velkého nebytového prostoru kolaudovaného jako hromadná garáž pro garážování například dvaceti aut(ekv. střecha určená pro střešní nástavbu). Nezbývá než varovat před uzavíráním kupních smluv za účelem nabytí takových rádoby "nebytových prostorů". Jediným výsledkem tohoto převodu bude to, že údajný převodce získá peníze a potenciální nabyvatel nenabude nic. Uvedený stav si domnělý nabyvatel přitom nemusí uvědomit i několik let. Protože uvedené prostory nebo části prostorů nejsou v době převodu bytem ani nebytovým prostorem podle zákona o vlastnictví bytů, nebude ani možné, i když se na tento omyl přijde třeba až za patnáct let, namítnout vznik vlastnického práva vydržením. A že k těmto převodům dochází nebo je snaha takovéto převody uskutečnit vkladem do katastru, mohou dosvědčit i pracovníci katastrálních úřadů. Nutno ještě na obhajobu katastrálních úřadů uvést, že někdy není ani z prohlášení vlastníka budovy nebo z kupní smlouvy uvedená skutečnost zřejmá, a tak se stane, že katastrální úřad vklad práva povolí a vlastnické právo k uvedenému nebytovému prostoru vloží. Je to vždy na nabyvateli, aby se předem fyzicky přesvědčil, co kupuje a případně se poradil s odborníkem."(blíže k této problematice též náš komentář Chceme prodat půdní prostor. Jak na to? Můžeme půdu vymezit jako jednotku?). Z uvedeného vyplývá, že vestavby a nástavby bytů do osobního vlastnictví musí být realizovány výhradně na základě vztahu založeného smlouvou o výstavbě podle ustanovení §17 a násl. zák.č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a nikoli koupí půdního prostoru prohlášením vlastníka budovy vymezeného jako nebytový prostor.
Uzavření smlouvy o výstavbě obvykle předchází řada jednání s vlastníky jednotek v domě (případně výběrové řízení), kde má být výstavba provedena, přičemž s ohledem na ustanovení §11 odst.5. zákona je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek v domě.