POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.
Převody družstevních bytů a aplikace §24 zákona o vlastnictví bytů.
Již bylo řečeno mnoho názorů na aplikaci ustanovení §24 zák. č. 72/1994 Sb. při převodu družstevních bytů do vlastnictví členům družstva, pravdou zůstává, že v tomto ohledu stále přetrvává obecná nejistota, a to především k aplikaci těchto ustanovení při převodech bytů malých bytových družstev, které vznikly při privatizaci obecního domovního fondu za účelem koupě obecního domu (dále pro stručnost jen "
privatizovaná BD"). V těchto případech totiž neobstojí názor, že všechna ustanovení tohoto paragrafu musí být aplikována, ani že žádné z nich se na tyto typy převodů nevztahuje, i když blíže pravdě je ten druhý z nich. Pojďme si tedy jednotlivá ustanovení rozebrat podrobněji:
§24 odst. 1.
Jsou-li převáděny byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, do vlastnictví členů těchto družstev - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl po splacení členského podílu družstvu těmito členy nebo jejich právními předchůdci, jsou tyto převody bezplatné.
(pozn: zvláštními předpisy je míněna Vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví ve znění vyhlášky č. 74/1989 Sb., vyhlášky č. 73/1991 Sb., vyhlášky č. 398/1992 Sb., vyhlášky č. 89/1998 Sb. a vyhlášky č. 385/2000 Sb. Dle této vyhlášky se poskytovala finanční a jiná pomoc bytovým družstvům (za určitých podmínek i fyzickým osobám) na financování bytové výstavby.[dále jen "státní finanční pomoc"])
Aplikace tohoto ustanovení je tedy striktně vázána na převody bytů, na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní finanční pomoc. Tzn. že pokud družstvo převádí byt, na jehož výstavbu tato pomoc poskytnuta nebyla, ustanovení §24 odst. 1. se na takový převod nevztahuje, a to i když se jedná o byt v budově ve vlastnictví SBD (např. v případě, kdy SBD takovou budovu pořídilo výstavbou hrazenou výhradně z členských vkladů svých členů, tzn. bez státní finanční pomoci).
Privatizovaná BD pořizovala a pořizují budovy koupí od obecních úřadů, tedy bez státní finanční pomoci; ustanovení §24 odst. 1. se tedy na převody bytů v tomto případě nevztahuje.
§24 odst. 2.
Ustanovení odstavce 1 platí i pro převody bytů, garáží a ateliérů v budovách, které k datu účinnosti tohoto zákona byly ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, pokud se převádějí z vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví uvedených družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl na základě skutečností stanovených zákonem.
(pozn.: Lidové bytové družstvo - ve smyslu zák. č. 53/1954 Sb. o lidových družstvech ...)
Toto ustanovení se tedy vztahuje výhradně na převody bytů lidových bytových družstev ve smyslu zák. č. 53/1954 Sb. (dále jen „LBD“).
Privatizovaná BD nejsou lidovými bytovými družstvy; ustanovení §24 odst. 2. se tedy na převody bytů v tomto případě nevztahuje.
§24 odst. 3.
Ustanovení odstavce 1 platí i pro převody nebytových prostorů vzniklých na základě rozhodnutí o změně užívání stavby z bytů, garáží a ateliérů uvedených v odstavcích 1 a 2.
Toto ustanovení se týká výhradně převodů jiných nebytových prostor (např. kanceláře, obchody, sklady apod.), rekolaudavaných z bytů, garáží a ateliérů, pokud na ně byla poskytnuta státní finanční pomoc (rekolaudací je míněno rozhodnutí stavebního úřadu o změně účelu užívání stavby).
Privatizovaná BD pořizovala a pořizují budovy koupí od obecních úřadů, tedy bez státní finanční pomoci, nejsou ani lidovým bytovým družstvem; ustanovení §24 odst. 3. se tedy na převody jiných nebytových prostor v tomto případě nevztahuje, a to i když byly rekolaudovány z bytů, garáží či ateliérů.
§24 odst. 4.
Je-li v budově ve vlastnictví, popřípadě ve spoluvlastnictví družstva nebytový prostor vzniklý na základě rozhodnutí o změně užívání stavby ze společných prostorů budovy, převede družstvo na základě smlouvy tento nebytový prostor při převodu jednotek podle odstavců 1 a 2 do podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek bezplatně. Velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, přičemž se nepřihlíží k podlahové ploše nebytového prostoru uvedeného ve větě první. Obdobně, jak je uvedeno v předcházejících dvou větách, se postupuje u nebytových prostorů, u nichž se na financování podíleli členskými podíly pouze nájemci jednotek v budově, popřípadě domě, nebo jejich právní předchůdci. Ustanovení odstavce 1 platí i pro tyto převody vlastnictví nebytových prostorů.
Toto ustanovení se týká výhradně převodů všech nebytových, které vznikly rekolaudací ze společných prostorů budovy. Převod těchto nebytových prostor je však vázán na převod bytů dle odst. 1. a 2. Tzn. že spoluvlastnický podíl k takovému nebytovému prostoru nelze převést bez toho, aniž by se převedl byt dle odst. 1. a 2.
Privatizovaná BD pořizovala a pořizují budovy koupí od obecních úřadů, tedy bez státní finanční pomoci, nejsou ani lidovým bytovým družstvem, a proto nepřevádí byty podle odst. 1. a 2.; ustanovení §24 odst. 4. se tedy na převody nebytových prostor v tomto případě nevztahují.
§24 odst. 5.
Součástí smlouvy o převodu jednotky uzavřené podle odstavce 1 nebo 2 je závazek nabyvatele uhradit družstvu částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu, připadajícím na převáděný byt, popřípadě nebytový prostor (garáž, ateliér) k datu pravidelné pololetní splátky úvěru ve smyslu odstavce 6 a závazek nabyvatele a družstva vzájemně vypořádat závazky nabyvatele ve vztahu k družstvu. Vlastnictví k jednotce přechází až po splnění tohoto závazku.
Toto ustanovení se opět týká převodů jednotek, na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní finanční pomoc, případně jednotek ve vlastnictví LBD.
Privatizovaná BD pořizovala a pořizují budovy koupí od obecních úřadů, tedy bez státní finanční pomoci, nejsou ani lidovým bytovým družstvem, a proto nepřevádí byty podle odst. 1. a 2.; ustanovení §24 odst. 5. se tedy na převody jednotek v tomto případě nevztahuje.
§24 odst. 6.
Družstvo je povinno použít prostředků získaných v příslušném pololetí od nabyvatelů jednotek ke splacení úvěru věřiteli (dále jen "banka") spolu s pravidelnou splátkou úvěru připadající na totéž pololetí s určením, kterých jednotek se mimořádná splátka týká. Nedílnou přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky je potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru s určením, kterých jednotek se splátka úvěru týkala.
Toto ustanovení je v účelovém vztahu k odstavci 5. a určuje pravidla, kterými se je družstvo povinno řídit, převádí-li jednotky dle odst. 5. (resp. odst. 1. a 2.), tedy jednotky, na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní finanční pomoc či jedná-li se o převody LBD, tedy povinnost družstva použít prostředků od člena – nabyvatele na úhradu státní finanční pomoci.
Zde platí totéž jako pro odst. 5., tedy privatizovaná BD pořizovala a pořizují budovy koupí od obecních úřadů, tedy bez státní finanční pomoci, nejsou ani lidovým bytovým družstvem; ustanovení §24 odst. 6. se tedy na převody jednotek v tomto případě nevztahuje.
§24 odst. 7.
Součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky z vlastnictví družstva je vzájemné vypořádání prostředků z nájemného určených na financování oprav a údržby budovy, popřípadě domu a jednotky a dále kladných zůstatků prostředků tvořených ze zisku bytového hospodářství (dále jen "prostředky určené k vypořádání"), připadajících na převáděnou jednotku. Vzájemným vypořádáním se přitom rozumí vyrovnání jak nevyčerpaných zůstatků, tak vyrovnání nedoplatků ze strany nabyvatele. Nevyčerpané prostředky určené k vypořádání převede družstvo právnické osobě zabezpečující správu domu (§ 9 až 11). Pro použití převedených prostředků platí ustanovení § 15 obdobně. V případě, že správa domu není zajišťována právnickou osobou, převede družstvo nevyčerpané prostředky určené k vypořádání vlastníku jednotky.
Ustanovení tohoto odstavce nejsou (jak z dikce vyplývá) svázána pouze s převodem jednotek, na jejichž výstavbu byla poskytnuta státní finanční pomoc či jednotek LBD, tedy s převody jednotek dle odst. 1. až 4. Opačný názor nemá žádnou oporu v zákoně. Názor, že uvedenými prostředky určenými k vypořádání jsou výhradně prostředky uvedené v §3 odst. 1. a odst. 2. Vyhlášky MFČR č. 85/1997 Sb. (o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě …), nemůže obstát, neboť ustanovení §24 odst. 7. ZOVB se nikterak neomezuje pouze na tuto vyhlášku (a to ani „poznámkou pod čarou“) ani se neomezuje pouze na převody bytů dle §24 odst. 1. až 4.
Rozhodující tedy je přesně pochopit dikci věty první, a to že se jedná o prostředky určené na financování oprav a údržby a zbývá tedy vyřešit, jak k tomu byly určeny. Obecně tak může být určeno zákonem nebo stanovami. Co se týká privatizovaných BD, tak těm žádný zákon neurčuje, že musí vytvářet fondy na opravy a údržbu budovy (povinný je pouze nedělitelný fond). Ve většině případů (zvláště u novějších BD) tak ovšem určují stanovy družstva tím, že stanoví družstvu povinnost vytvořit fond oprav a svým „bydlícím“ členům povinnost pravidelně měsíčně do tohoto fondu přispívat. Pokud družstvo nevybírá žádné příspěvky na opravy a údržbu budovy (obvykle v domech s nebytovými prostorami, jejichž pronájem dostatečně pokrývá náklady na opravy a údržbu), pak se na něj ustanovení §24 odst. 7. nevztahuje.
Pokud se ovšem družstvo rozhodne zřídit fond oprav a svým členům uloží povinnost do tohoto fondu přispívat, pak finanční zdroje tohoto fondu jsou zcela výlučně určené na financování oprav a údržby, případně rekonstrukce a modernizace příslušného domu (případně bytu nebo nebytového prostoru), přičemž tyto finanční zdroje hradí členové družstvu jako dlouhodobou zálohu v pravidelných měsíčních platbách a nezávisle na tom, zdali byl byt nebo nebytový prostor pořízen se státní finanční pomocí či nikoli, nebo zdali se jedná o byt LBD. Nejedná se přitom o zdanitelný příjem družstva ani o navyšování dalšího členského vkladu člena v družstvu, jedná se po celou dobu o závazek družstva vůči svému členu (cizí zdroje - účetní ekvivalent půjčky), který tak má nárok na jeho vrácení (resp. vypořádání). V případě, že by členu zaniklo členství, např. vystoupením z družstva, tedy bez právního nástupce a družstvo by tomuto členu nevrátilo jeho nespotřebované zálohy splacené do fondu oprav, pak by se tento nespotřebovaný zůstatek fondu musel nezbytně projevit v účetnictví družstva jako zdanitelný příjem. Platby do fondu oprav jsou závazné pouze pro člena družstva (určují-li tak stanovy), přičemž po zániku jeho členství neexistuje jediný zákonný důvod, který by družstvo opravňoval si tyto prostředky ponechat.
Ustanovení §24 odst. 7. se proto na privatizovaná BD vztahuje v případě, že členové hradili družstvu příspěvky na dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu budovy.
§24 odst. 8.
Došlo-li k převodu jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena před účinností tohoto zákona, jsou družstvo a vlastník jednotky povinni vypořádat prostředky určené k vypořádání, připadající na převedenou jednotku obdobně podle odstavce 7, a to do šesti měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona.
Vzhledem k tomu, že povinnost družstva a vlastníka jednotky byla tímto ustanovením časově omezena do 1. listopadu 1994 (zákon o vlastnictví bytů nabyl účinnosti dnem 1. května 1994), není již ustanovení §24 odst. 8. aktuální.
§24 odst. 9.
Převodem jednotky podle odstavců 1 až 8 zaniká členství nabyvatele v družstvu bez práva na vrácení členského podílu připadajícího na jednotku, případně základního členského vkladu, pokud byl zdrojem financování domu s převáděnými jednotkami. Členství v družstvu však nezaniká, jestliže majetková účast člena v družstvu i po převodu jednotky dosahuje alespoň výše základního členského vkladu.
Vzhledem k tomu, že privatizovaná BD nejsou při převodech jednotek vázána ustanoveními odst. 1. až 5., ustanovení §24 odst. 9. se na ně nevztahuje.
§24 odst. 10.
Vypořádací podíl nabyvatele jednotky, jemuž byla převedena jednotka podle odstavců 1 až 5 a zaniklo členství v družstvu, se stanoví podle § 233 obchodního zákoníku.
Toto znění odst. 10. přinesla novela č. 97/1999 Sb., kterou se zákon o vlastnictví bytů uvedl do souladu s Obchodním zákonem. Vzhledem k tomu, že privatizovaná BD nejsou při převodech jednotek vázána ustanoveními odst. 1. až 5., ustanovení §24 odst. 10. se jich netýká. Nicméně vypořádací podíl člena, jemuž členství v družstvu zaniklo (ať již jakýmkoli způsobem), se vždy řídí ustanoveními §233 Obchodního zákona, přičemž ustanovení odst. 2 až 4. se použijí, jen pokud stanovy neurčují jinak.