Chceme prodat půdní prostor. Jak na to ? Můžeme půdu vymezit jako jednotku ?

S touto problematikou se na nás obrací stále mnoho vlastníků budov, nebo jejich zástupců z řad bytových družtev či SVJ. Z druhé strany nás žádají o radu investoři z řad stavebních či developerských firem, kteří mají zájem půdu koupit. Abychom mohli do tohoto tématu vnést trochu světla, je nutné si nejdříve odpovědět na základní a principielní otázky.

1) Je půda věcí, kterou lze vlastnit ? Jinými slovy, může být půdní prostor předmětem občasnkoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ ? Odpověď zní "NE". Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ je totiž účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty. Ekvivalentně pak pojmovým znakem nebytového prostoru jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ je účelové určení místností, které nebytový prostor tvoří, k jiným účelům než k bydlení. Tento názor je součástí ustálené soudní praxe a byl vyjádřen již v mnoha rozhodnutích Nejvyššího soudu ČR (např.: sp.zn. 2 Cdon 1010/97, 26 Cdo 2152/2000, 26 Cdo 1018/2002, 22 Cdo 2980/2005, 26 Cdo 1983/2006, přičemž ústavní stížnost podanou proti druhému uvedenému, Ústavní soud České republiky odmítl usnesením ze dne 7. ledna 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01). Prázdný půdní prostor však nemohl být nikdy jako byt či nebytový prostor zkolaudován, neboť prostě nesplňuje a nikdy nepslňoval základní parametry bytu či nebytového prostoru.

2) Když není půda byt ani nebytový prostor, může být alespoň prohlášením vlastníka vymezena jako jednotka ? Odpověď zní "NE". Dle ustanovení §2 písm. h) BytZ. je jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona. Není-li možné(z důvodů výše uvedených) přijmout názor, že půdní prostor je bytem, rozestavěným bytem, nebytovým prostorem či rozestavěným nebytovým prostorem, pak ani není možné jej vymezit jako jednotku ve smyslu Zákona o vlastnictví bytů.

3) Když není půda byt ani nebytový prostor a nemůže být ani prohlášením vlastníka vymezena jako jednotka, co tedy vlastně je ? Je to prosté. Půdní prostor a vše co jej tvoří je společnou částí budovy a může být určen pro společné užívání všemi vlastníky jednotek v domě nebo jen některými z nich(více viz. Co jsou společné části budovy a co je součástí nebo příslušenstvím jednotek ? a Jak stanovit podíly na společných částech budovy společných jen některým vlastníkům jednotek ?). Ať už je ale určen pro užívání komukoli, při "prodeji" půdy za účelem výstavby nových bytů nebo nebytových prostor, je podle ustanovení §11 odst. 5. BytZ nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek v domě, neboť "K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.".

4) Jak je tedy možné, že v katastru nemovitostí jsou uvedeny půdy jako jednotky ?
Ano, to je pravda a s takový stavem jsme se bohužel setkali již vícekrát. Jediná správná odpověď na tuto otázku je ta, že uvedený stav je nesprávný a bez nejmenších pochyb lze říci, že právní úkon, na jehož základě byla taková půda - jednotka do katastru zapsána, je podle ustanovení §39 ObčZ. absolutně neplatný, neboť svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu(konkr. §2 písm. h) BytZ.). Důvodem proč, i přes zjevnou nesprávnost vymezení půdního prostoru za jednotku, je taková jednotka v katastru nemovitostí zapsána je ten, že katastrální úřady v řízení nezkoumají, zda-li tvrzení týkající se jednotek obsažených v dokumentu, na jehož základě vzniká vlastnické právo k jednotkám, jsou pravdivá a souhlasí se skutečným stavem věci. Toto je dáno především tím, že povinou součástí např. prohlášení vlastníka budovy není kolaudační rozhodnutí a Katastrální úřad tak nemá možnost ověřit, zda-li je jakákoli vymezená jednotka skutečně jednotkou ve smslu Zákona o vlastnictví bytů.
Zde je však nutné uvést, že samotný zápis v katastru nemovitostí automaticky neznamená, že zapsané právo také nutně existuje(jak vyplývá např. z Rozhodnutí NS ČR sp.zn. 22 Cdo 2980/2005) a v tomto případě by ani neuspěla "dobrá víra v údaje katastru nemovitostí", které by se případně nabyvatel takové "půdní jednotky" u soudu dovolával. Z uvedených důvodů proto důrazně varujeme před koupí takové jednotky.



Jak tedy postupovat.
Jedniným(a zdůrazňuji, že opravdu jediným) správným způsobem, jak "prodat" půdní prostor, je uzavření Smlouvy o výstavbě podle ustanovení §17 a násl. BytZ. Ustanovení §17 odst.3. totiž výslovně předpokládá výstavbu nových jednotek formou půdní vestavby, přičemž §18 odst.1. písm. f) zakládá povinost stanovit mj. způsob financování stavebních nákladů. Smlouvou o výstavbě je tak možné zajistit legální vznik nových jednotek, úhradu kupní ceny za prodej půdních prostor(jež dosud tvoří společné části domu) a úhradu za prodej spoluvlastnického podílu na pozemku pod budovou(čemuž se nelze s ohledem na ustanovení §21 odst.3. BytZ. vyhnout), způsob, termíny a jiná ujednání o samotné výstavbě typická spíše pro smlouvu o dílo. Více informací nalezenete v popisu Smlouvy o výstavbě, případně v dokumentu Družstevní bytová výstavba.

Pozn.: Zkratka BytZ je použita pro odkaz na zákon č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.