Stanovy společenství vlastníků
Nový občasnký zákoník s sebou přinesl i zásadní změny týkající se existence a fungování společenství vlastníků.
Rozsah změn stanov oproti dřívějšímu zákonu o vlastnictví bytů je poměrně značný a nebylo by možné na těchto stránkách vše detailně osvětlit (což ani není jejich účelem),
proto níže popíšeme pouze hlavní body, kterých změny týkají:
Dotčené právní předpisy:
- zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník (NOZ);
- nařízení vlády č. 366/2013 Sb., kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím (NV);
- zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách - ZOS).
Obecné změny týkající se SV:
- Ta ustanovení dosavadních stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, jsou nadále nezávazná (§ 3041 odst. 2. NOZ).
- Změnu stanov je nezbytné přijmout a oznámit veřejnému rejstříku nejpozději do tří let, tedy konce roku 2016 (§ 3041 odst. 2. NOZ).
- Název SVJ musí obsahovat slova „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který vzniklo (§ 1200 odst. 2. písm. a) NOZ).
- Nesplňuje-li název SVJ uvedené podmínky, je nezbytné název změnit a oznámit veřejnému rejstříku nejpozději do dvou let, tedy konce roku 2015 (§ 3042 NOZ).
- U všech SVJ vzniklých do konce roku 2013, bude při změně stanov nezbytná přítomnost notáře, a to bez ohledu na ustanovení stávajících stanov (§ 1200 odst. 3. a § 567 NOZ).
- Vše co NOZ stanoví o bytu, platí automaticky i pro nebytový prostor (§ 1158 odst. 2. NOZ).
- Nová právní úprava již nevytváří oporu pro to, aby SVJ mohlo spravovat jednotky, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů SVJ. Jednotky, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů SVJ a byly dosud společenstvím spravovány, již SVJ spravovat nemůže a spoluvlastníci musí postupovat dle § 1185 NOZ (též viz. dále bod 7.)
Hlavní změny týkající se stanov SV:
- Vlastník je povinen oznámit SVJ nabytí jednotky, jakož i počet osob užívajících byt alespoň tři měsíce v roce a všechny změny tohoto počtu (§ 1177 NOZ).
- SVJ je na požádání povinno každému vlastníkovi jednotky sdělit osobní údaje o ostatních vlastnících jednotek či nájemcích bytů v domě (§ 1178 NOZ).
- Každý vlastník jednotky má právo nahlížet do účetnictví, uzavřených smlouvy a všech jiných dokladů o hospodaření SVJ, které mu to nemůže odepřít (§ 1179 NOZ).
- Odměny funkcionářů (členové výboru, předseda společenství vlastníků - původně pověřený vlastník, kontrolní komise, revizor atp.) a náklady provozního charakteru SVJ, musí být rozúčtovány mezi vlastníky jednotek stejně (rovným dílem) nikoli dle podílů na společných částech, jak tomu bylo dosud (§ 1180 odst. 2. NOZ).
- V případě stavebních úprav jednotky, musí její vlastník umožnit po předchozí výzvě od SVJ do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části (§ 1182 NOZ).
- Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Lze tak řešit problematiku nepřizpůsobivých obyvatel domu (§ 1184 NOZ).
- Zcela nově lze vlastníkovi jednotky stanovami zakázat rozdělení jednotky na podíly a převést ji do spoluvlastnictví. To samozřejmě neplatí pro jednotky, které již ve spoluvlastnictví jsou. Spoluvlastníci jednotky jsou povinni zmocnit společného zástupce, který je bude zastupovat vůči SVJ. To platí i v případě manželů (§ 1185 NOZ).
- Vlastník jednotky, který ji převádí jinému (např. prodej), musí nabyvateli (kupujícímu) doložit potvrzení o tom, jaké dluhy na něj přechází, případně že žádné dluhy nejsou. Za dluhy, které přešly na nabyvatele, však převodce ručí (§ 1186 NOZ).
- Při reklamaci společných částí domu, ale i jednotek, zastupuje vlastníky jednotek vždy SVJ (§ 1196 NOZ).
- Stanovy musí nově obsahovat přesně stanovený počet členů volených orgánů (výbor, kontrolní komise apod.) (§ 1200 odst. 2. písm. d) NOZ).
- Stanovy musí obsahovat jmenovitě první členy statutárního orgánu (výbor, příp. předseda společenství vlastníků) (§ 1200 odst. 2. písm. e) NOZ).
- Platební řád, případně vnitřní směrnice pro rozúčtování záloh na služby a náklady na správu domu, které dříve obvykle tvořily od stanov oddělený dokument, musí být nově obsahovou součástí stanov, tak jako i domovní řád; resp. pravidla pro užívání společných částí (§ 1200 odst. 2. písm. f) a g) NOZ).
- Statutárním orgánem může být nově výbor nebo „předseda společenství vlastníků“. Ve stanovách již proto nelze uvádět, že statutární orgán bude „ten či onen“, ale musí být výslovně určen buď výbor, nebo předseda společenství vlastníků. Člen voleného orgánu musí být nově též způsobilý ve smyslu živnostenského zákona, tedy musí být plnoletý, způsobilý k právním jednáním a bezúhonný (dokládá se výpisem z rejstříku trestů). Zcela nově může být výslovně členem voleného orgánu osoba, která není vlastníkem jednotky v domě (§ 1205 NOZ).
- Nově je stanoven pouze minimální počet hlasů pro přijetí rozhodnutí shromáždění, a tím je nadpoloviční většina hlasů členů přítomných na schůzi. Stanovy však mohou určit vyšší počet hlasů. Podmínka usnášení schopnosti je ponechána na povinnou přítomnost členů s alespoň nadpoloviční většinou hlasů (§ 1206 NOZ).
- Nově není možné nechat rozhodovat o výši záloh na služby výbor nebo předsedu společenství vlastníků, neboť toto rozhodování patří do působnosti shromáždění (§ 1208 písm. e) NOZ).
- Nově je zavedena možnost hlasovat mimo shromáždění (tzv. per rollam). Pokud tak určí stanovy, tak je to možné vždy, jinak dle zákona pouze v případě, že řádně svolané shromáždění nebude usnášení schopné (§ 1210-1214 NOZ).
- Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek lze změnit, a to i v případě, že bylo učiněno podle dosavadního zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Změna prohlášení může zahrnout pouze některé jednotky nebo se dotknout jen některých vlastníků. K platnosti změny prohlášení je zapotřebí souhlas většiny vlastníků. V takovém případě pak musí SVJ změnu prohlášení uložit do katastru nemovitostí i do rejstříku SVJ (§ 1220 NOZ).
- Nově je stanoven limit nákladů na pořízení majetku SVJ výborem nebo předsedou společenství vlastníků a na opravy společných částí, ale pouze pro případ, že stanovy toto samy neřeší (§ 13 NV).
- Nově je výslovně stanoveno, co se považuje za příjem společenství (§ 16 NV). Jedná se zejména o: příspěvky vlastníků jednotek na náklady na správu, úroky z prodlení, úroky z bankovních účtů, penále, pojistná plnění, nájemné z majetku SVJ. Naopak příjmem SVJ nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, zejména: nájemné ze společných částí, úroky z prodlení placené nájemci těchto společných částí a příjmy z provozování technických zařízení třetí osobou.