Princip převodu jednotky do vlastnictví člena družstva či společníka SRO
Postup při převodech bytů bytového družstva jeho členům se liší od postupu při převodech společníkům společností s ručením omezeným. Toto je dáno především rozličným způsobem
vytvoření základního kapitálu a podílením se na pořizovací ceně domu a pozemku jednotlivými členy družstva a společníky SRO.
Převod jednotky členovi bytového družstva
V účetnictví družstva jsou jednotky (resp. dům a pozemek), jakožto dlouhodobý majetek, evidovány na straně aktiv a další členské vklady,
k jejichž splacení se členové zavázali a které slouží jako zdroj pořízení domu a pozemku, na straně pasiv. Při převodech jednotek členům družstva dochází k vyřazení majetku (aktiv)
a je třeba vypořádat i zdroj pořízení tohoto majetku. Cílem je, aby výsledkem této účetní operace nedošlo k ovlivnění hospodářského výsledku družstva,
tedy aby nesprávným postupem nedošlo k nežádoucímu zdanitelnému zisku či účetní ztrátě. Pro dosažení tohoto cíle, by o privatizaci bytů mělo být účtováno v souladu se stanoviskem
Ministerstva financí ČR k návrhu č. 91/23.11.05 Komory daňových poradců ze dne 30. 11. 2005. Stručně řečeno, principem tohoto účetního postupu je,
že se stanoví kupní cena za jednotku ve výši její účetní zůstatkové hodnoty (výnos), kterou je člen-nabyvatel povinen družstvu zaplatit (pohledávka družstva).
Na druhé straně se družstvo zaváže, že další členský vklad ve výši kupní ceny členu družstva vrátí (závazek družstva).
Po zápisu kupní smlouvy do katastru nemovitostí se jednotka vyřadí z majetku družstva a zůstatková (kupní) cena vyřazeného majetku se zúčtuje do nákladů.
Na závěr se pak vzájemně započítá pohledávka družstva za členem z titulu kupní ceny proti závazku družstva k vrácení dalšího členského vkladu, čímž se vzájemně „vynulují“
a na výsledkových účtech pak zůstává výnos ve stejné výši jako náklad, tedy hospodářský výsledek z těchto operací je nulový. Z uvedeného postupu vyplývá,
že nedojde fyzicky k převodu žádných finančních prostředků, resp. člen družstvu kupní cenu platit nebude a družstvo nebude vracet členu další členský vklad,
neboť dojde pouze k jejich vzájemnému zápočtu.
Aby mohl být při převodech jednotek do vlastnictví členům družstva uplatněn uvedený postup a vzhledem k ustanovení § 572 odst. 2. ZOK,
které zamezuje vrácení dalšího členského vkladu bez výslovného smluvního ujednání, je třeba uzavřít dvě smlouvy, a to kupní smlouvu a smlouvu o dalším členském vkladu.
Převod jednotky společníkovi SRO
V účetnictví společnosti jsou jednotky (resp. dům a pozemek), jakožto dlouhodobý majetek, evidovány obdobně jako u bytového družstva na straně aktiv a vklady společníků,
k jejichž splacení se zavázali a které slouží jako zdroj pořízení domu a pozemku, na straně pasiv. Při převodech jednotek dochází k vyřazení majetku (aktiv) a
je třeba vypořádat i zdroj pořízení tohoto majetku. Cílem je, aby výsledkem této účetní operace nedošlo k ovlivnění hospodářského výsledku společnosti,
tedy aby nesprávným postupem nedošlo k nežádoucímu zdanitelnému zisku či účetní ztrátě. Pro dosažení tohoto cíle je rozhodující, zda společníci hradili svůj podíl na
kupní ceně domu a pozemku jako vklad do základního kapitálu či do ostatních kapitálových fondů, které nemají na základní kapitál vliv (to lze zjistit z účetní evidence).
V případě, že se jedná o plnění do kapitálových fondů, lze bez dalšího postupovat tak, že se stanoví kupní cena za jednotku ve výši její účetní zůstatkové hodnoty (výnos),
kterou je společník-nabyvatel povinen společnosti zaplatit (pohledávka společnosti). Na druhé straně se společnost zaváže, že další vklad do kapitálového fondu ve výši
kupní ceny společníkovi vrátí (závazek společnosti). Po zápisu kupní smlouvy do katastru nemovitostí se jednotka vyřadí z majetku společnosti a zůstatková (kupní)
cena vyřazeného majetku se zúčtuje do nákladů. Na závěr se pak vzájemně započítá pohledávka společnosti za společníkem z titulu kupní ceny proti závazku společnosti
k vrácení vkladu do kapitálového fondu, čímž se vzájemně „vynulují“ a na výsledkových účtech pak zůstává výnos ve stejné výši jako náklad,
tedy hospodářský výsledek z těchto operací je nulový. Z uvedeného postupu vyplývá, že nedojde fyzicky k převodu žádných finančních prostředků,
resp. společník kupní cenu platit nebude a společnost nebude vracet společníkovi vklad do kapitálového fondu, neboť dojde pouze k jejich vzájemnému zápočtu.
Pokud ale hradili společníci podíl na kupní ceně domu a pozemku jako vklad do základního kapitálu, postup je poněkud složitější a bude třeba nejdříve rozhodnout
o snížení základního kapitálu nebo, což je praktičtější, rozhodnout o zrušení společnosti a její likvidaci.
V takovém případě je s ohledem na ustanovení § 1188 NOZ možné, realizovat privatizaci bytů i v rámci likvidace.