Zrušení spoluvlastnictví, oddělení ze spoluvlastnictví bytového domu - možnosti a postupy
Spoluvlastnictví bytového domu bohužel není vždy bezproblémové. Ale i v případě, že bezproblémové je, existují vhodnější způsoby správy společného majetku.
U bytových domů je bezesporu vhodnější variantou správy založení společenství vlastníků jednotek. Aby se tak mohlo stát, musí být dosavadní spoluvlastnictví
bytového domu zrušeno a vypořádáno tak, že se každý z dosavadních spoluvlastníků stane výlučným vlastníkem jedné nebo i více jednotek. Aby jednotky vznikly,
musí se vymezit prohlášením vlastníka.
Spoluvlastnictví bytových domů vzniká nejčastějí na základě dědického řízení. Velmi často vznikalo spoluvlastnictví bytových domů v rámci privatizace obecního
domovního fondu (zejména ve východních Čechách), kdy namísto založení bytového družstva (jak tomu bylo např. v Praze či Českých Budějovicích),
nebo převodu jednotlivých bytů přímo do vlastnictví nájemce (jak tomu bylo např. v Plzni), byl dům z vlastnictví obce převeden do podílového spoluvlastnictví
všech nájemců bytů v domě. Takové spoluvlastnictví s sebou přinášelo nemožnost byt běžným způsobem prodat, neboť ostatním spoluvlastníkům náleželo předkupní právo,
které bylo sice s příchodem nového občanského zákoníku z českého právního řádu pro tyto případy vypuštěno, avšak z praxe lze konstatovat, že o tyto typy bytů přesto
na trhu s nemovitostmi zájem nestoupl. O použití bytu v domě ve spoluvlastnictví více osob jakožto zástavního instrumentu za např. hypotéční úvěr není ani třeba hovořit,
neboť české banky na tuto možnost zcela rezignovaly a nepřipouštějí ji až na raritní případy dodnes.
Vždy je vhodnější uzavřít dohodu, neboť je to prostě rychlejší řešení. Pokud je ovšem některý ze spoluvlastníků například v insolvenčním řízení, nebo je na jeho
podíl uvalena exekuce, nebo prostě jen nekomunikuje, má neopodstatněné požadavky nebo jednání záměrně protahuje, nepřijímá argumenty pro zrušení spoluvlastnictví
nebo je jednoduše ani nevyslechne, nezbývá, než obrátit se na soud.
Zrušení spoluvlastnictví rozhodnutím soudu je sice poněkud delší řešení, avšak obvykle ne nikterak výrazně, a na druhou stranu je pro spoluvlastníky prakticky
bezstarostné, přičemž již nemusí dále jednat s oním problematickým spoluvlastníkem. Prostě udělí plnou moc našemu advokátovi, ten vyhotoví žalobní návrh, jehož součástí
bude i vymezení jednotek prohlášením vlastníka (které pro Vás od A do Z připravíme). Soud pak spoluvlastnictví bytového domu zruší a zrušené
spoluvlastnictví vypořádá v souladu s žalobním návrhem tak, že každý dosavadní spoluvlastník získá do svého výlučného vlastnictví jednotku, kterou již (obvykle)
sám užívá.
Zrušení spoluvlastnictví dohodou spoluvlastníků
Předně je zde třeba připomenout ustanovení § 1140 NOZ stanovící, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat a že každý ze spoluvlastníků může kdykoli
žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Toto právo každého spoluvlastníka je tak obvykle
hlavním a nejdůležitějším argumentem při jednáních o dohodě o zrušení spoluvlastnictví. Pokud se tedy jeden spoluvlastník bytového domu rozhodne svůj byt ze spoluvlastnictví
vyjmout a převzít jej do vlastnictví výlučného, nemusí ostatním spoluvlastníkům vysvětlovat své důvody, proč tak chce učinit. Postačí jim svůj záměr oznámit a požádat je
o uzavření dohody. Z praxe můžeme konstatovat, že ve většině případů k dohodě dojde; tedy že počet případů řešených soudní cestou je výrazně méně. Vypořádání
zrušeného spoluvlastnictví, jež je povinou náležitostí dohody (§ 1141 odst. 1. NOZ), lze dohodnout i další vyrovnání, než jen "přidělení" bytů
jejich stávajícím uživatelům. Je možné se dohodnout např. na dalším finančním plnění, nebo lze dohodnout, že jen některé byty přejdou do výlučného vlastnictví
a ostatní setrvají v dosavadním či jiném spoluvlastnictví. Jakmile dojde k dohodě o vypořádání, je třeba vymezit jednotky prohlášením vlastníka,
neboť v tomto případě musí být součástí dohody, aby příslušný katastrální úřad mohl nové vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí zapsat.
Zrušení spoluvlastnictví rozhodnutím soudu
Jak je již výše uvedeno, ke zrušení spoluvlastnictví bytového domu rozhodnutím soudu dochází spíše sporadicky, neboť dohoda spoluvlastníků je řešením výhodnějším. Nicméně pokud
nejsou okolnosti dohodě nakloněny, je řešení soudní cestou jedniným dalším loígickým krokem. V takovém případě se musí učinit stejné kroky, jako v případě dohody, avšak
není možné navrhovat různé možnosti. Navvrhovatel (spoluvlastník, který chce ze spoluvlastnictví vystoupit) musí totiž soudu předložit jedno jediné řešení, o kterém soud
rozhodne. Soud spoluvlastnictví (až na výjimky) zruší, avšak bude zkoumat posloupnost možností vypořádání dle ustanovení § 1141 odst. 2. NOZ, tedy
rozdělení domu na jednotky, prodej z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedení vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
Pokud by tedy návrh na zrušení spoluvlastnictví obsahoval primárně vypořádání zrušeného spoluvlastnictví formou převedení vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních,
s největší pravděpodobností by nejdříve zkoumal, zdali není možné dům rozdělit na jednotky s tím, že každý ze spoluvlastníků se stane výlučným vlastníkem jedné jednotky,
a nemusel by žalobnímu návrhu vyhovět. V návrhu lze ale žádat prosté oddělení ze spoluvlastnictví, tedy aby soud rozhdl tak, že jen jedna jednotka přejde do výlučného
vlastnictví navrhovatele (který ji užívá), přičemž ostatní jednotky zůstanou i nadále ve spoluvlastnictví tak, jako dosud.
Z uvedeného vyplývá, že prakticky vždy existuje řešení jak spoluvlastnictví opustit a dostanete-li se do takové situace, neváhejte se na nás obrátit.