Společenství vlastníků
Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.
Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
Toto je přesná dikce ustanovení § 1194 odst. 1 občanského zákoníku. Společenství vlastníků založeno být může, ale také nemusí. Jeho vznik již není automatický,
jak tomu bylo podle zákona o vlastnictví bytů.
Kdy a kdo může založit společenství vlastníků
O tom, kdo a kdy může založit společenství vlastníků se v odborných kruzích vedla poměrně čilá diskuze, nicméně s účinností novely občasnkého zákoníku zákonem č. 163/2020 Sb.
došlo od 1.7.2020 k vyjasnění této problematiky. Tedy společenství vlastníků jendotek může být založeno:
- Jediným zakladatelem SVJ může být jakákoli osoba, jež vlastní
všechny jednotky v domě (obvykle původní vlastník domu, který vymezil prohlášením vlastníka
jednotky). Za jedinou osobu se pro tento účel a s ohledem na ustanovení § 1116 občanského zák. považují oba manželé, jsou-li všechny jednotky součástí jejich společného jmění manželů, jakož i všichni spoluvlastníci jednotky za předpokladu, že všechny jednotky v domě vlastní
stejní spoluvlastnící ve stejném poměru.
- Jsou-li v domě dva vlastníci jednotek, SVJ je možné založit
(narozdíl od stavu před předmětnou novelou).
- Jsou-li v domě tři vlastníci jednotek, SVJ založit mohou (ale
nemusí) a může se převést jedna další jednotka na dalšího (čtvrtého) vlastníka.
- Jsou-li v domě čtyři vlastníci jednotek, SVJ založit musí (je-li v
domě alespoň 5 jednotek).
Společenství vlastníků jendotek musí být založeno:
- je-li v domě alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve
vlastnictví čtyř různých vlastníků (§ 1198 odst. 1 obč. zák.); postihem za
nedodržení této povinnosti je znemožnění převodu (prodej, darování) jednotek
dalším vlastníkům (tedy převod jednotky osobě, která již jinou jednotku v domě
vlastní, možný je),
- ve všech ostatních případech je založení SVJ pouze dobrovolné.
Společenství vlastníků může být založeno nejdříve po vymezení jednotek prohlášením vlastníka,
tedy po jejich zápisu do katastru nemovitostí, neboť jak z již uvedeného
vyplývá, SVJ mohou založit toliko vlastníci jednotek a dokud jednotky v katastru
zapsány nejsou, nemůže existovat ani jejich vlastník, jenž by byl způsobilý
přijmout stanovy.
Založení společenství vlastníků
Počátek existence společenství vlastníků se skládá ze dvou kroků; založení a vznik (stejné jako např. v
případě družstva). Společenství vlastníků se založí přijetím stanov a vznikne až
zápisem do veřejného rejstříku, konkrétně do rejstříku společenství vlastníků, k
jehož vedení jsou příslušné rejstříkové soudy. Ze shora uvedeného vyplývá, že
společenství může být založeno toliko přijetím stanov při zakladatelském právním
jednání ať již jediného nebo více vlastníků jednotek. Rozhodnutí o přijetí
stanov musí mít vždy formu věřejné listiny (notářského zápisu) s jedinou
výjimkou, a to kdy o přijetí stanov rozhodne jediný vlastník všech jednotek v
domě (shora uvedené o spoluvlastnících a manželích zde platí taktéž). Na rozdíl
od stavu před novelou tedy bude v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
rozdělením domu na jednotky třeba SVJ založit za účasti notáře.
Společenství vlastníků lze založit třemi různými způsoby:
- zakládá-li SVJ jediný vlastník všech jednotek, učiní písemné
prohlášení o přijetí stanov, jehož nedílnou přílohu budou tvořit stanovy; podpis
na tomto prohlášení musí být úředně ověřen, avšak notářský zápis vyžadován není,
- zakládá-li SVJ více vlastníků jednotek, pak se mohou rozhodnout,
zdali:
- přijmou stanovy na ustavující schůzi, jejíž průběh musí být
osvědčen notářským zápisem, avšak pro přijetí stanov je vyžadován souhlas toliko
nadpoloviční většiny hlasů všech aktuálních vlastníků jednotek,
- přijmou stanovy uzavřením dohody o jejich obsahu, přičemž tato
dohoda musí být taktéž ve formě notářského zápisu, nicméně se nevyžaduje svolání
ustavující schůze (vlastníci mohou přijít k notáři jeden po druhém v různé dny a
připojit svůj podpis k dohodě); tento způsob přijetí stanov však vyžaduje
stoprocentní souhlas všech aktuálních vlastníků jednotek.
Vznik společenství vlastníků
Jak je již výše uvedeno, společenství vlastníků vzniká zápisem do veřejného
rejstříku. Postup je u všech variant založení stejný. Musí se vyplnit formulář návrhu na zápis společenství do veřejného rejstříku,
a to pouze prostřednictvím ne příliš inteligentního "inteligentního formuláře" na webových stránkách http://or.justice.cz.
K tomuto návrhu je pak nutné připojit přílohy, kterými jsou:
- rozhodnutí o přijetí stanov (viz výše),
- vyrozumění katastrálního úřadu o zápisu prohlášní vlastníka do
katastru nemovitostí nebo výpis z katastru nemovitostí, z nějž bude patrno, že
jednotky vznikly a kdo byli jejich vlastníci ke dni založení SVJ (ke dni přijetí
stanov),
- čestné prohlášení členů volených orgánů (členové výboru, předseda společenství vlastníků, členové kontrolní komise apod.);
- byl-li zvolen předseda/místopředseda až rozhodnutím výboru (nikoli rozhodnutím shromáždění), musí se doložit i zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy/místopředsedy
(tento zápis nemusí obsahovat úřední ověření podpisů);
- soudní poplatek (kolek) v hodnotě 6 000,-Kč.
Na závěr je třeba zmínit ještě jednu možnost, a to, že zakládá-li se SVJ za
účasti notáře, je možné tohoto notáře požádat, aby zápis do rejstříku provedl
on. Obvykle se tím ušetří čas, máte jistotu, že zápis proběhne bez problémů a
soudní poplatek (kolek) za zápis činí pouze 2 700 Kč (notář si však k tomu může
naúčtovat ještě nějaký menší administrativní poplatek).