POZOR: Tyto stránky se zabývají problematikou bytového vlastnictví podle právních předpisů platných do konce roku 2013.

Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy

Developeři bytových objektů často řeší otázku možnosti vymezit jednotky v budově, která dosud není zkolaudována. Důvod je zcela zřejmý, neboť asi nejdůležitější částí každého takového projektu je zajištění finančních zdrojů a optimální cash-flow a jsou-li již rozestavěné jednotky(ať již bytové či nebytové) zapsány v katastru nemovitostí, developer má možnost realizovat jejich prodej.
I když v minulosti byly patrné snahy zákonodárců umožnit vlastníkům budovy vymezit jednotky prohlášením vlastníka pouze jako součást převodu vlastnictví první jednotky, tyto snahy se naštěstí do zákona o vlastnictví bytů nikdy nepromítly. Vymezení jednotek v dosud rozestavěné budově je tedy možné, avšak oproti prohlášení vlastníka již existující (zkolaudované) budovy má vymezení jednotek v rozestavěné budově jistá omezení, týkající se především fáze rozestavěnosti:

1) Musí být vydáno pravomocné stavební povolení.
2) Výstavba musí být v takové fázi, že budova je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
3) U jednotlivých bytů a nebytových prostor v budově již musí být patrné jejich budoucí uspořádání; tedy jednotky musí mít již vystavěné bytové a mezibytové příčky tak, jak je stanoveno stavebním úřadem schválenou stavební dokumentací.
4) Pro rozestavěnou budovu musí být zpracován geometrický plán.
5) Vlastník(případně vlastníci) rozestavěné budovy musí vydat písemné čestné prohlášení s jeho úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěné jednotky podle §2 písm. e) nebo f) zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.

Ad 1) Nutnost existence pravomocného stavebního povolení je zřejmá, neboť bez takového povolení nelze(až na pro tento případ nepodstatné výjimky) vůbec začít stavět. Podstatnější skutečností ve sledovaném případu však je, že pro povolení vkladu prohlášení vlastníka rozestavěné budovy do katastru nemovitostí, je katastrálními úřady v souladu s čl.2. odst. 1.3.1. písm. b) Pokynu ČÚZK č.24 stavební povolení vyžadováno.

Ad 2) Tento stupeň rozestavěnosti budovy je dán ustanovením §2 písm. e) zákona o vlastnictví bytů, které určuje, že : "rozestavěným bytem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí" a f) , které určuje, že : "rozestavěným nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí"

Ad 3) Co se týká nutnosti vystavět před vydáním prohlášení vlastníka rozestavěné budovy bytové a mezibytové příčky, tak lze opět odkázat na ustanovení §2 písm. e) a f) zákona o vlastnictví bytů, neboť to krom jiného též stanoví, že rozestavěným bytem nebo nebytovým prostorem je "...místnost nebo soubor místností..." a dokud tyto příčky v souladu se stavební dokumentací vystavěny nejsou nelze prostor uvnitř budovy považovat za místnost (k této problematice blíže viz téma Zaměření a paportizace jednotek).

Ad 4) Geometrický plán o vyznačení rozestavěné budovy je opět povinnou součástí návrhu na vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí vyžadovanou katastrálními úřady na základě ustanovení čl.2. odst. 1.3.1. písm. a) Pokynu ČÚZK č.24.

Ad 5) Konečně čestné prohlášení vlastníka o stupni rozestavěnosti jednotek je vyžadováno katastrálními úřady na základě ustanovení čl.2. odst. 1.3.1. písm. c) Pokynu ČÚZK č.24, a to z důvodu, že nelze jinak než spolehnout se na pravdivost takového prohlášení, neboť katastrální úřady samozřejmě nedisponují možnostmi fyzické kontroly stupně rozestavěnosti budovy.

K ad 4), ad 5) společně: Ustanovení Pokynu ČÚZK č.24 o geometrickém plánu a čestném prohlášení vycházejí z ustanovení §5 odst. 5. zák.č.344/1992 Sb. Katastrální zákon.

Jsou-li tedy splněny všechny výše popsané podmínky, vlastník rozestavěné budovy může svým prohlášením v budově jednotky vymezit. Takové prohlášení vlastníka musí obsahovat všechny náležitosti stanovené §4 odst.2. písm a) až h) a odst. 3. zák.č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, přičemž je nutné respektovat zákonem stanovený způsob určování výměr podlahových ploch (blíže k tomuto tématu viz Zaměření a paportizace jednotek).