Převody bytů S.R.O. (společnosti s ručením omezeným) svým společníkům a ustanovení §196a Obchodního zákona.

Při privatizaci domovního fondu městských a obecních úřadů formou prodeje celých budov (nikoli jednotek), v zásadě vznikala bytová družstva a společnosti s ručením omezeným, jejichž zakladateli byli oprávnění nájemci bytů v těchto budovách. Je třeba uvést, že s.r.o. vznikala především v ranných dobách privatizace (1994 - 1998) a později docházelo již téměř výhradně k zakládání bytových družstev. Hlavním důvodem pro založení s.r.o. namísto družstva byl zřejmě požadavek zakladatelů mít možnost ovlivňovat, kdo se stane uživatelem bytu v domě. Bytová družstva totiž (dle §230 Obch.z.) nemají možnost zamezit převodu členských práv (jejichž součástí je i právo užívání bytu) a není tak možnost ovlivnit, kdo se po převodu stane uživatelem bytu, a zda-li tím nebude narušeno dosavadní bezproblémové soužití obyvatel domu. Tato možnost ovlivňovat osoby uživatelů bytů je však vykoupena mnoha negativy a jsme toho názoru, že založení s.r.o. za účelem koupě budovy v rámci privatizace obecních domů je řešení poněkud nešťastné.
Jedním z těchto negativ je i složitější postup při převodech bytů z vlastnictví s.r.o. do vlastnictví jejích společníků (dále jen "privatizace bytů"). Na toto téma existuje široká škála názorů, od těch správných až po zcela absurdní (např. transformace s.r.o. na bytové družstvo). Obecně však lze říci, že privatizace bytů společností s ručením omezeným je možná, není nadmíru složitá a je možno ji provést v zákonem stanovených mantinelech. Je však třeba dodržet zákonná pravidla, přičemž hlavním z nich jsou (často neprávem obávaná) ustanovení §196a Obchodního zákoníku. Dále proto trochu vysvětlující teorie:

1) Vztahuje se ustanovení §196a Obch.z. na S.R.O.? Ano, a to i přesto, že odst. 3. a 4. užívá pojmu "akcionář". Vyplývá to jednak z ustanovení §135 odst. 2. Obch.z., dle kterého se ustanovení §196a použijí obdobně i na společnosti s ručením omezeným a jednak tak dovodil i Nejvyšší soud např. ve svém rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 1286/2006, cituji: "Řešit otázku, zda dovolatelka byla jednatelkou, ostatně nemá žádný význam, vychází li napadené rozhodnutí i z toho, že byla společnicí pozdější úpadkyně (termín akcionář obsažený v § 196a odst. 3 obch. zák. u společnosti s ručením omezeným jiný význam mít nemůže)."... "V rozsudku ze dne 26. října 2004, sp. zn. 29 Odo 1137/2003, citovaném i odvolacím soudem, ostatně Nejvyšší soud vysvětlil, že ustanovení § 196a obch. zák. se vztahuje i na společnost s ručením omezeným."

2) Jaký je účel ustanovení §196a Obch.z.? Jak Nejvyšší soud opakovaně dovodil (např. rozsudkem sp.zn. 29 Cdo 1807/2007 nebo 29 Odo 780/2006), účelem ustanovení § 196a obch. zák. je ochránit společnost před nepoctivým jednáním osob, které jsou oprávněny činit za společnost právní úkony. Navazujícím účelem pak je i zajištění ochrany třetích osob, zejména věřitelů společnosti. Jedná se tedy o chranu jak samotných společníků společnosti, tak i ochranu třetích osob stojících právně mimo společnost.


Jak tedy postupovat
Vzhledem k tomu, že převodem jednotek, se společnost zbavuje svého majetku, je nezbytné, aby neměla žádné závazky po lhůtě splatnosti, tedy aby neměla dluhy. V opačném případě by tím mohlo dojít k porušení ochrany popsané výše v bodu 2) a smlouvy o převodu vlastnictví jednotek by v takovém případě byly pro rozpor se zákonem absolutně neplatné.
Dále je třeba rozhodnout o tom, zda-li budou jednotky převáděny úplatně, či bezúplatně. Toto rozhodnutí s sebou přináší jednak odlišné daňové dopady a jednak odlišné kroky dalšího postupu.

A) Úplatný převod jednotek.
Je zřejmé, že varianta úplatného převodu jednotek se v praxi vůbec nepoužívá, neboť jen ztěží lze předpokládat, že společníci, kteří se již svými peněžními prostředky podíleli na koupi celé budovy (a případně i pozemku) si na valné hromadě schválí ještě další úhradu za převod jednotek. Navíc by se muselo postupovat v souladu s ustanovením §196a odst. 3. Obch.z. a hodnota každé převáděné jednotky by musela být stanovena znalcem, kterého by musel jmenovat soud (dle §59 odst. 3. Obch.z.) a za takto stanovenou hodnotu by musel být převod realizován.
Z daňového hlediska by se pak kupní ceny za převod jednotek projevily v účetnictví společnosti jako zdanitelný příjem a jako takové by musely být zdaněny. Též by v případě, že společnost je i vlastníkem pozemku pod budovou, musela uhradit daň z převodu nemovitosti za převod spoluvlastnických podílů k pozemku.

B) Bezúplatný převod jednotek.
Dle našeho názoru i zaběhlé praxe, je bezúplatný převod jednotek jedinou přijatelnou možností. To ovšem neznamená, že není nutné řídit se ustanoveními §196a Obch.z. Je tedy třeba postupovat v souladu s ustanovením poslední věty §196a odst. 4. a odst. 1., tzn. že převody bytů musí být realizovány až po předchozím souhlasu valné hromady společnosti. Vzhledem k tomu, že převod každé jednotky je samostatným právním úkonem, je též třeba souhlas udělit pro každou jednotku samostatně, nikoli jen schválit bezúplatný převod všech jednotek "en bloc".
Jinými slovy by mělo nejdříve dojít ke zpracování prohlášení vlastníka budovy dle ustanovení §4 zák.č. 72/1994 Sb. a jeho vkladu do katastru nemovitostí, neboť do té doby jednotky (ve smyslu zákona o vlastnictví bytů) právně vůbec neexistují a na valné hromadě by nebylo o čem hlasovat. Následně by měly být připraveny smlouvy o převodu vlastnictví jednotky dle §6 zák.č. 72/1994 Sb., poté by valná hromada měla hlasovat a odsouhlasit bezúplatný převod každé jedné jednotky a teprve poté by mělo dojít k podpisu smluv jejími účastníky a následným vkladům do katastru nemovitostí.
Samotný zápis z jednání valné hromady by měl obsahovat položku o hlasování o převodu každé jedné jednotky, a to např. v následujícím nebo obdobném znění:
Předsedající navrhl hlasovat o bezúplatném převodu vlastnictví k bytové jednotce č.xxx/xx, v domě čp. xxx, kat.úz. Xxxxx, obec Xxxxx, do vlastnictví pana Xxx Xxxxx, r.č. 000000/0000, společníka(případně jednatele/prokuristy) společnosti a k tomu uvedl, že pro přijetí návrhu je zapotřebí xx hlasů (dle Obch. zák., společenské smlouvy, přítomných osob atd.). Hlasovalo se aklamací (zdvižením paže), přičemž bylo: pro XX hlasů, proti XX hlasů, zdrželo se XX hlasů. Po provedeném hlasování předsedající vyhlásil, že návrh byl/nebyl přijat.
Nezřídka společnost na jednání valné hromady o převodech jednotek pozve i notáře, který osvědčí její průběh, přičemž tento postup lze jen doporučit i když přítomnost notáře není povinná.
Co se týká daňových dopadů na účastníky převodu, pak je nutné uvést, že je-li společnost i vlastníkem pozemku, na kterém je budova postavena, bude nutné uhradit darovací daň, za převod spoluvlastnických podílů k tomuto pozemku. Dle ustanovení §20 odst. 6. písm. j) zák. č. 357/1992 Sb. (o trojdani), jsou od daně z převodu nemovitostí a daně darovací osvobozeny převody bytů a garáží z vlastnictví právnických osob, které vznikly za účelem koupě domu, ve kterém se nachází převáděná jednotka, přičemž nabyvatelem musí být člen nebo společník této právnické osoby; musí se jednat o osobu fyzickou a tato osoba musí mít platný nájemní vztah k převáděnému bytu nebo garáži. Převody spoluvlastnického podílu k pozemku pod budovou tedy od daně z převodu nemovitostí/daně darovací osvobozeny nejsou. Jelikož se jedná o převod bezúplatný, tedy o převod nemovitostí ve smyslu §6 odst. 1. zákona o trojdani, daň hradí a daňové přiznání podává nabyvatel (společník).
Při bezúplatném převodu jednotek je též třeba mít na paměti, že s ohledem na ustanovení §143 odst. 1. písm. a) Občanského zák. nemůže jednotka bezplatně přejít do společného jmění manželů (SJM) a v takovém případě je nezbytné převést vlastnická práva k jednotce do podílového spoluvlastnictví obou manželů.

Po dokončení převodů a vzniku společenství vlastníků jednotek valná hromada obvykle rozhodne o zrušení společnosti s likvidaci. Není důvod s tímto krokem otálet, neboť existence dvou subjektů (s.r.o a SVJ) je zbytečné plýtvání penězi, navíc není mnoho jiných zákonných možností jak převést dosud naspořené peníze ve fondech společnosti na účet SVJ. Ale to už je jiné téma ...